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标题: 中国房价为什么难控？ [打印本页]

作者: jiaolang 时间: 2010-12-29 09:27 标题: 中国房价为什么难控？

前些日子，中国总理温家宝在澳门曲折地表示房价调控“这件事确实很难，你看内地，左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不来。”总理还说“这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”。

日前中国住建部副部长仇保兴也向社会“倒苦水”，谈到房地产市场调控的难点。仇保兴分析说，一是中国城镇化发展带来的刚性需求。日本的房地产市场泡沫是城市化率达到80%，刚性需求减少的时候，泡沫就爆了。现在中国城镇化率还不到50%，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。

也许是为了应验两位高官的判断，《上海证券报》2010年11月30日的消息说，全国楼市似乎在调控中缓过劲来了。中国指数研究院提供的数据显示，到11月下旬，大部分城市的成交量以及价格已经止跌回升。虽然对于回暖，业内分歧较大，但回望今年“史上最严厉调控”以来的情况，根据国家统计局全国70个大中城市房屋销售价格数据，今年1至10月份，除了6月房价环比下跌0.1%、七八两月均与上月持平以外，其余月份的统计数据显示皆在上涨。11月份的最终数据也为上涨，应该已无悬念。

中国的房地产市场在一个史无前例的城市化背景下展开，有的城市乡村在迅速崛起，伴随而来的是人口聚集房价飙升；有的城市乡村在迅速衰落，伴随而来的是房价也在持稳甚至下跌。比如甘肃玉门，这个曾经12万人口的石油城，如今只剩下2万人口，最好的房子100元一平米也无人问津。中国很多乡村的命运将与此同。

中国房价难控的主因是：人聚财聚，人散财散。这是由市场规律本身决定的，任何个人和机构试图以非市场行为来人为扭转，基本上都是在不自量力地以卵击石。这场涉及13亿人口的大流动，远远不仅仅是农民工在进城，而是“小富进城，大富进京”，不断地、有梯度地向大城市进军。保障房为什么不起作用？不仅仅因为保障房数量少而且往往被权势阶层垄断，而且因为保障房根本不保障外来人口。而机械增长的外来人口才是城市住房需求的主力，不管是单纯的租住需求，还是购房需求。在这样的刚性需求下，即使土地免费送给开发商，即使严厉限定开发商的利润空间，也无法改变二手房市场价格节节攀升的事实。

1980年，发达地区国家的城市人口的比例平均为70.9％，其中，美国为77％，日本为78.3％，联邦德国为84.7％，英国为90.8％，加拿大为75.5％。而发展中国家的城市人口比例平均为30.1％，其中不少国家低于20％。中国现在的“数字城市化率”46%，但目前统计的6亿城镇人口中，至少有2亿人并没有享受市民的权利。中国的城市化和房价持续上升，还有相当长的日子要走。

中国的城市化还受到自然和社会两个因素的长期制约。自然因素就是地理学家胡焕庸发现的“胡焕庸线”，即从黑河到腾冲画一条直线，这条线的东南部分才比较适合人类生存，宋代以来，中国绝大多数人口也聚焦在这条线的东南部分。而如果从卫星上看地球，即使在这条线的东南，也仍有许多不适合人类居住的地方，适宜中国人居住的土地真的是非常的稀缺！
社会因素方面，则是我发明的“百万人口城市线”——中国必须在城市人口达到百万以上，才能挣脱和初步挣脱传统的关系网和权力一夫当关万夫莫开的单极化控制，获得较大程度的独立、尊严与自由、公平。

人人都向往这些好山好水好人文的地区，这些地区的房价不上涨是不可能的。这是上帝也无奈的事情。温总理和住建部副部长坦言房价调控难，事实上也是给社会交底，承认政府和人的能量局限。这是实事求是的诚实与信用。敢给你打包票无所不能的人绝不是好人，敢给你打包票无所不能的政府绝不是好政府，敢给你打包票无所不能的官员绝不是好官！

平均主义这一计划经济残留的负面遗产也是导致房价难控的重要原因。不论古今中外，豪宅都是富裕阶层奢侈品消费中的重要甚至最重要组成部分，也是有效吸收社会流动性的重要资金蓄水池和促进家庭式就业的重要途径。但中国每有“豪宅”问世，几乎必遭来舆论的口诛笔伐，房地产调控也一直在控制别墅用地，导致大量资金不得不去追逐城市中心的商品房，进一步抬高城市房价。我们应该有步骤开放城市郊区的山地，以及无人的海岛、人烟稀少的优山美地等优质地块，允许富人通过土地竞标的合法方式获得相应土地并在上面盖山庄、别墅等等。不用担心好山好水总是先被富人占，只要不破坏和污染环境，送给一般人养还养不起呢。再说，随着城市化进程的深入，随着大量乡村和偏远地区“人退，自然进”，中国的好山好水只会越来越多，而不是越来越少。最近很多人都注意到了印度首富在贫民窟花63亿人民币盖27层豪宅的事，仅仅这栋住宅的服务管理人员就达到600多人，相当于一个中型企业呢！换在中国，哪个富豪敢如此张扬，也许唾沫都足以将他淹死.
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k看来房价还是很坚挺的，温总理还是很诚实的说了实话，压低房价很是困难的，有些违背市场规律吧。

作者: chaoren8484845 时间: 2010-12-29 11:33

房子是老百姓安家立命的基础，中国如果处理不好这个问题，将会出现更大的问题

作者: hupulihai 时间: 2010-12-29 15:14

什么叫难以控制不是不能控制不允许老百姓自己建房就是剥夺了公民权有哪个国家不许老百姓自己建房的还有哪个国家商品房占90%以上的？当土地政府垄断土地开发开发商垄断以后整个链条还有给老百姓福祉考虑的动机在里面吗？一方面地方政府靠卖地得利一方面靠销售商品房抽税活的不要太滋润

作者: 浪客贱心 时间: 2010-12-29 15:26

首先房地产的灰色收入太高，谁也不敢去真正揭这黑幕。
其次因为既得利益者不希望房子降价，
比如你昨天1W买的房子，过一周值8Q了，你乐意不？

作者: 讹星人 时间: 2010-12-29 15:53

衣食住行，温饱解决了，只有靠住来发掘人的潜能了，如果住也解决了，就只能开行发掘人的潜能了。不过那时共产主义实现后才能做到的。
所以控制房价，是政府行为，是激励人民奋斗的一策略，为的是让人民努力工作，把贡献做大最大。目前的情况还不是人多房少，是人多房也多。
如果真的把房价调下来，那么人民将会向那个方向奋斗那，是吃的更好，还是穿的更好，还是出行方便，还是就行为意识上安心奉献那。
国民素质没到安心奉献的程度，在考虑吃穿可能会让社会出现病态，加剧贫富的差距体现。
靠行控制国人，人多路差，问题会非常突出，势必造成混乱。
靠住控制还是相对有效，但是目前需呀解决的是炒房客四处炒房敛财的行为，避免出现价格虚高的情况，国民购买力不足，造成有价无市，房地产的崩盘。
炒房客的出现实际上也是发展的一个必经阶段，是政策不完善的产物。目前需要大力查处，各地的炒房客，加大三套以上住房的税收管理。这需要执法部门严管，不要出现有钱能使鬼推磨的腐败问题出现。

作者: lucifercon 时间: 2010-12-29 15:58

当官只看政绩，政绩只看GDP

GDP从何来？

卖地是一次制造GDP，盖楼又是一次GDP，然后楼盘在开发商之间的转手是一次，最后老百姓花钱买又是一次

作者: 归零 时间: 2010-12-29 16:11

要想让房价回归合理，其实很同意。关键是愿不愿做。
第一：废除土地财政。彻底斩断地方政府卖地的冲动。
第二：不允许投机。比如，对第二套房子不允许贷款。对拥有第二套房以上的征收高额的税收。
第三：不允许闲置土地，对于已经拿到的土地，半年内必须开工，否则完全收回土地，并处以土地价钱的2倍罚款。2年内必须完全建设。否则，征收一定的闲置费用。

作者: qq1997 时间: 2010-12-29 20:34

看楼主也没说出个所以然来，倒是8楼兄弟说的稍稍在谱。

各地政府打压房价，其实是在作秀。为什么呢？这里有无形的利益链在里面：开发商，承建商，银行，当地财政。。邓大人不是说了吗，“一切以经济效益为中心”。吴敬琏同学不也是到处推销市场经济理论吗，人们愿意买，难道错了吗？那么矛盾出在哪里？

第一无人监管定价。房子盖起来了，不管从银行贷的款盖得，还是找大的建筑商总包，卖多少一平，基本上是开发商心血来潮的事：胆子大的，使劲要价，胆子小的，要价低。看到你高，我比你更高。在超高利润的诱惑下，地产商不惜高价拿地，水涨船高呗。只要银行肯放贷，他们自然是以最快速度，想办法从银行套出本金和利润，余下的事，就是社会和政府去处理了。他们只是高效，高速，高利润地运行了一圈而已。这是目前房地产依然运作正常的内因。对付这个办法其实很简单，各地价格部门直接介入定价，上报国务院批复，OK.

第二银行纵容。打压房价，其实很简单。土地出让金一律不得担保或质押贷款，一律不得欠款；提高首付比例至60%，二套房直接不批。二手房首付比例80%. 试试我得方法行不？

腐败问题我就不说了，估计也不算爆料，谁都知道。狠抓银行贷款审批制度，乱世用重典。KO

第三国营。这个办法最见效，但是可能有违市场经济宗旨。

房地产用地不再出让给个人，各地规划部门按照实际需求承建经济适用房供应。再建大批临时工公寓租给各工厂管理使用。

房格还能涨吗？

作者: tztz12000 时间: 2010-12-29 21:05

回楼上，其实很简单，这是不是难控的问题，而是上层的利益问题，上层里80%的高官和房地产有关系，你怎么控？
要控只需要过一个法案：国家土地收回，严禁开发，国家建房国家卖。
问题是这样一个法案会触动谁的利益？

作者: devidlo 时间: 2010-12-29 21:27

不是他们政府官员说的，楼下的兄弟指出了根源在于政府的干预，其实我们的工资如此的低，房子是那么的高，这也太刚性了吧

作者: sunatxa 时间: 2010-12-29 21:57

最大的原因就在于各地方政府是房价上升的主要推动者和最大的受益者。作为最大的受益者又怎么会放弃这赤裸裸的利润呢。

作者: qq1997 时间: 2010-12-29 22:32

引用:

原帖由 sunatxa 于 2010-12-29 21:57 发表
最大的原因就在于各地方政府是房价上升的主要推动者和最大的受益者。作为最大的受益者又怎么会放弃这赤裸裸的利润呢。

你错了，政府只不过撕了一根毛而已。就政府的负担而言，卖地所得并不多。因为土地不可复制性，卖地是一次性买卖，得了一次钱，却要付出无数次的养老金。。真是这样，政府就不害愁了。

政府拔了一根毛，肉都让地方权势，贪官污吏，包工头给瓜分了。烂摊子倒是留给社会了。古人云：水滴石穿，时间长了，国家扛不住了，才不得不收敛。前几年有些砖家还建议大力发展房地产经济，甚至冠以“主流经济”，其实国家发展房地产经济和“自慰”没什么两样。

作者: phenix_chu 时间: 2010-12-29 23:02

其实，房价的问题是明摆着的，楼主说的只是表面现象，这些论调也是专家之流惯用的糊弄老百姓的说法，说了等于没说。
房价控制不住的根本就在于谁能够从房价中得利，从这个角度看，其实是最清楚的；
我们看一个房价的组成部分，比如北京，一块在通州的地，政府挂牌拍卖，房地产商竞标，最终拍卖价格12000元/平方米，这个价格的意思是政府收走的土地款折合到每平方米楼面（请注意，是我们最后买的楼，不是地）是一万五；然后，开发商盖房，挂牌售楼，一般卖20000/平方米左右的样子，随意举例，大概如此。
我们分析这个价格，我们付出的每平米2W，其中地产商得到了8000，并且，他支付了盖房子、公共维护建设等等很多成本，最终利润虽然可观，但毕竟付出了辛苦，而其中的1.2万，是政府拿走了，没有成本，只是把属于人民的土地重新卖给了你一次而已，并且，70年以后，还可以重新卖。
故此，我们能看到，高房价里面，最大的一部分是给了政府的，最大的得益者其实也是政府，故此，难道我们能指望政府打压房价？

作者: mark1215 时间: 2010-12-29 23:24

其实最根本的还是头头们想不想给咱老百姓办事，想当初蒋经国在执政的时候，国民生产总值没有多少增长，但是居民的消费水平却涨了五倍，这样当官的才是咱老百姓要的，要是头头们下决心，放假怎么可能下不来，关键问题还是各方利益没有分配好罢了！

作者: 村上秋树 时间: 2010-12-30 00:14

引用:

原帖由归零于 2010-12-29 16:11 发表
要想让房价回归合理，其实很同意。关键是愿不愿做。
第一：废除土地财政。彻底斩断地方政府卖地的冲动。
第二：不允许投机。比如，对第二套房子不允许贷款。对拥有第二套房以上的征收高额的税收。
第三：不允许闲 ...

说的不错，不是降不下来，而是不愿意降下来。
现在的中国是权贵经济，有权的和有钱的是一体的，有权的人制定有利的政策帮有钱人赚钱，有钱人赚了钱就给有权人好处。在这样的大背景下，怎么可能出台真正能控制房价的政策？
你说的三条中只要做到一条，房价就会开始下降。

作者: vs5201314 时间: 2010-12-30 01:04

其实不难，你只要知道它就是会升就行了，现在房子的行情就是这样子了，能咋样呢

作者: ml87023 时间: 2010-12-30 11:17

这个问题其实很简单，领导们说复杂，根本原因是政府也是高房价的受益者，而且还从高房价中受益匪浅，可是领导们又害怕说出具体原因是牵扯到自己，所以就说很复杂。
俺就直说：开发商挣钱了，但是地方政府挣得更多，银行也跟着吃肉，炒房客只是喝汤的，可怜了天下百姓，白居易写下的：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。学习的时候老师说是万恶的封建社会就那样，现在呢？无言。

作者: wycb365 时间: 2010-12-30 11:59

个人认为主要有以下五点原因：
1、城市化进程所带来的新增人口的住房需求，导致房地产市场求大于供；
2、居民收入增长，导致人们改善住房的欲望大幅上升；
3、投资和投机行为，导致房价居高不下；
4、开发商和某些官员勾结进行暗箱操作，使得开发商的拿地成本增加；
5、房价大幅下跌最大的受害者将会是银行。据统计，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%。假如房价下跌六成甚至于更高，可能会将给商业银行带来较大的风险，形成大量的不良贷款。由于银行都是国有的，所以国家会成为最终的受害者。
以上五点，我觉得是中国房价居高不下，难以调控的根本原因！

作者: 不够A拉风 时间: 2010-12-30 12:42

作为政府实际上就不应该打压房价那确实是违背经济规律违背市场规律
政府所要做的是保障房经济适用房廉租房的建设
98年之前我国国务院实行的80%的经济适用房 10%的商品房 10%廉租房
这样一个住房体系
开发商手里面的只占有10%的商品房建设
所以在这种模式下政府根本无需打压商品房因为你有钱你可以住好房子
但我们90%的老百姓都有经济适用房和廉租屋可以住
这时候商品房随便涨无所谓
多张了还多缴税
可是现在 80%+10%的商品房和经济适用房全部都划给了开发商
甚至10%的廉租房政府要拿钱拿地根本没动力建
也交给开放商来做
这样开发商们就占了大概全部的市场
在这种畸形的结构下
政府在怎么调控价格都不能从根本上解决问题
而如果一味打压房价可能会造成经济的硬着陆
就算能暂时打下去也会有报复性的反弹
解决问题确实难做

作者: 李文皋 时间: 2010-12-30 12:52

看了以上各位狼友的观点，本狼认为2012年之前房价是降不下来了，本届党委和政府已经默认了，就看下届中央政府的所做所为了。

作者: lotus2000 时间: 2011-2-20 00:21

土地财政是地方的主要收入来源，在超过10年的地方财政高收入之后，如今想控制这个打开的潘多拉魔盒困难重重了，在央行大量超发的背景下，如此多的流动资金更推高了房价

作者: lff123cn 时间: 2011-2-20 00:48

还是利益集团的缘故，现在哪个领导的子女不做房地产，所以价格下不来。

作者: 夜 时间: 2011-2-20 02:31

既然是市场经济，为什么不让市场来决定价格？？

作者: iwanttoaccuse 时间: 2011-2-20 23:53

也没什么复杂到不行的原因，个人认为高房价的根源在于资源的分配不公：
1、优质的教育、医疗等社会资源过多地集中在几个大城市，如北上广等，而数量庞大的中小城镇相形之下要差得多，自然造成千百万的人投向这些大城市；
2、权力少有监督、土地的非私有化，造成地方政府通过土地实现了对人民的掠夺，使土地财政得以实现；
3、分配制度的不公，造成少数人拥有了巨大的财富，投资渠道的匮乏使得楼市成为仅有的能吸纳巨量资金的管道；
4、商业银行的不负责任，楼市各利益方内外勾结，通过高杠杆使房价高企，财富进一步向少数人集中；
5、中国人传统观念中对房子的特殊感情，再加上现实社会中的浮躁、虚荣、奢华等，使人心浮动，无法做到量力而行。
6、……………………………………

原因很多，大多数人同时身兼了被害者与加害者这2个矛盾的角色。

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